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Nachrangige Darlehen

Redaktion lknrw.de am 31. Januar 2011


Darlehen im langfristigen Segment, wie sie beispielsweise für die Baufinanzierung benötigt werden, werden meist durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch gesichert. Um zu prüfen, ob es sich um eine werthaltige Sicherheit handelt, ob also die Sicherheit für den vergebenen Kredit ausreichend ist, wird ein Wertgutachten seitens der Bank erstellt. Dieses Wertgutachten gibt den Verkehrswert der Immobilie an und berücksichtigt gleichzeitig einen Sicherheitsabschlag, der je nach Bank zwischen 10-20% betragen kann. Dieser Sicherheitsabschlag wird vorgenommen, da bei einer bankseitigen Versteigerung in der Regel nur ein deutlich niedrigerer Erlös erzielt werden kann.

Sofern Kunden lediglich ein Darlehen nutzen, wird die Grundschuld in der dritten Abteilung des Grundbuchs an erster Rangstelle eingetragen. Man spricht dabei von einem erstrangigen Darlehen. Im Fall einer Versteigerung wird die Bank die komplette Summe aus dem Versteigerungserlös erhalten, um hiermit die Darlehen zurückzuzahlen. Sollten Gelder verbleiben, können diese an den Kreditnehmer ausgezahlt werden.

In vielen Fällen nutzen Hauseigentümer aber verschiedene Darlehen unterschiedlicher Banken, auch Bausparkassen werden häufig in die Finanzierung einbezogen. In diesem Fall wird jede Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen wollen, um eine Absicherung zu erreichen. Die Eintragung erfolgt dabei in der Reihenfolge der Kreditbeantragung, wobei jede Bank an erster Rangstelle stehen möchte. Der Grund hierfür ist die Aufteilung des Erlöses bei einer eventuell notwendigen Versteigerung. Hier erhält nämlich nur der erstrangige Gläubiger 100% seines Grundschuldwertes. Nur dann, wenn noch Gelder verbleiben, kann auch der zweit- oder drittrangige Gläubiger befriedigt werden.

Für die Banken ist es somit nachteilig, nachrangige Darlehen zu vergeben, da hier eine Absicherung oft nicht zu 100% gewährleistet werden kann. Da das Ausfallrisiko der Banken in diesen Fällen deutlich höher ist, werden Zinsaufschläge berechnet, die diesem erhöhten Risiko gerecht werden sollen.

Nachrangige Finanzierungen sind für Immobilienbesitzer somit immer nachteilig, denn sie sind teurer als erstrangige Finanzierungen. Lediglich Bausparkassen erheben bei nachrangigen Finanzierungen keine Aufschläge, sie geben sich auch mit der zweiten oder dritten Rangstelle im Grundbuch zufrieden.

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