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Grundschuld

Redaktion lknrw.de am 17. November 2009


Möchte man als Kunde einen Kredit in Anspruch nehmen, dann verlangen viele Kreditgeber eine Sicherheit vom Kreditnehmer. Im Rahmen eines Immobiliendarlehens, welches im Zuge einer Baufinanzierung genutzt wird, ist die übliche Sicherheit die Grundschuld. Rechtlich betrachtet handelt es sich bei der Grundschuld um ein Grundpfandrecht, welches der Kreditgeber im Bezug auf die finanzierte Immobilien erhält. Wurde in diesem Bereich früher in der Regel die Hypothek genutzt, akzeptieren die meisten Banken heute nur noch die etwas umfangreicher nutzbare Grundschuld.

Das Grundpfandrecht in Form der Grundschuld ermöglicht es dem Kreditgeber unter bestimmten Voraussetzungen, dass er sich an der finanzierten Immobilie „bedienen“ kann, was in Form einer Zwangsversteigerung geschieht. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Kreditnehmer seine Darlehensraten nicht mehr zahlen kann. Eingetragen wird die Grundschuld als Recht in das Grundbuch, welches beim jeweils zuständigen Grundbuchamt geführt wird. Die Grundschuld wird hier unter den so genannten Lasten- und Beschränkungen eingetragen, sodass der eigentliche Eigentümer der Immobilie (der Kreditnehmer) ohne Zustimmung des Kreditgebers nicht über die Immobilien verfügen kann.

Von der Form her gibt es zwei Arten einer Grundschuld, nämlich die Briefgrundschuld auf der eine Seite und die Buchgrundschuld auf der anderen Seite. Vom Grundsatz her ist jede Grundschuld zunächst einmal in der Form der Briefgrundschuld vorgesehen. Das bedeutet, es wird ein Brief über die Grundschuld ausgestellt, der rechtlich betrachtet ein Wertpapier ist. Soll die Grundschuld an einen neuen Gläubiger übertragen werden, dann kann dieses durch einen Abtretungsvertrag und da Ausstellen eines neuen Grundschuldbriefes erfolgen. Eingetragen ins Grundbuch wird die Briefgrundschuld natürlich ohnehin, allerdings nur bei „Erstausstellung“. Wird die Grundschuld danach übertragen, kann es in der Praxis also möglich sein, dass im Grundbuch ein anderer Gläubiger genannt ist als im aktuellen Grundschuldbrief.

Wenn kein Grundschuldbrief erstellt wird, dann muss dieses im Grundbuch vermerkt werden und in diesem Falle wird dann aus der Briefgrundschuld eine Buchgrundschuld. Ein wichtiger Aspekt bezüglich der Grundschuld als Sicherheit ist auch der Rang, den diese im Grundbuch einnimmt, denn der Rang bestimmt, wie „wertvoll“ die Grundschuld als Sicherheit ist. Entscheidend für den Rang ist das Datum der Eintragung, wenn mehrere Gläubiger eine Grundschuld als Sicherheit besitzen. Banken verlangen in der Regel immer eine erstrangige Grundschuld. Ist im Grundbuch zum Beispiel am 12.3.05 eine erste Grundschuld eingetragen und am 15.09.07 eine zweite Grundschuld eines anderen Gläubigers, so darf im „Schadensfall“ zunächst der Inhaber der Grundschuld vom 12. März seine Rechte durchsetzen.

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