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Grundpfandrechte

Redaktion lknrw.de am 17. November 2009


Grundpfandrechte sind Belastungen eines Grundstücks, die in der dritten Abteilung des Grundbuchs eingetragen werden. Sie dienen in erster Linie der Kreditsicherung. Wird die zugrunde liegende Hauptforderung der Bank, also die Verpflichtungen aus dem Darlehen, nicht erfüllt, ist der Inhaber der Grundschuld zur Verwertung des Grundstücks, zu dem auch das auf dem Grundstück errichtete Gebäude gehört, berechtigt.

In Deutschland gibt es grundsätzlich zwei Grundpfandrechte, die für die Kreditsicherung genutzt werden können. Dies ist zum einen die Hypothek. Da die Hypothek vor allem in früheren Zeiten ausschließlich zur Sicherung von Immobilienkrediten genutzt wurde, werden noch heute Immobiliendarlehen schlicht als „Hypothek“ bezeichnet. Die Hypothek ist demnach ein Grundpfandrecht, welches der Bank ebenfalls ein Verwertungsrecht im Insolvenzfall des Kreditnehmers zusichert. Wichtig ist dabei jedoch, dass die Werthaltigkeit der Hypothek immer von einer Grundforderung abhängig ist. Man spricht hierbei in der Fachsprache auch von Akzessorietät. Besteht die Hauptforderung nicht mehr, kann der Kreditgeber auch die Hypothek nicht mehr verwerten. Auch dann, wenn der ursprüngliche Kreditbetrag über 100.000 Euro abgeschlossen und bereits 50.000 Euro getilgt wurden, hat die Bank nur noch Anspruch auf den verbleibenden Sicherungsbetrag von 50.000 Euro. Hypotheken können somit nicht wieder aufleben.

Anders die Grundschuld. Auch sie ist ein Grundpfandrecht, welches der Bank Sicherheit verspricht, allerdings ist sie nicht direkt von einer Hauptforderung abhängig. Dies ermöglicht den Banken, die Grundschuld für mehrere Darlehen zu nutzen und sie wieder erneut zu beanspruchen, wenn ein Darlehen bereits zurückgezahlt wurde. Um die jeweiligen Darlehen, für die die Grundschuld haften soll, näher zu beschreiben, wird eine Sicherungszweckerklärung erstellt. Ist sie vorhanden, kann die Bank die Grundschuld nur für die in der Zweckerklärung benannten Darlehen einsetzen, eine Ausweitung auf neue Darlehen ist dann nur mit einer neuen Sicherungszweckerklärung möglich. Da die Grundschuld wesentlich flexibler ist als die Hypothek, wird sie in der Bankpraxis zu 90% eingesetzt.

Letztlich stellt auch die Rentenschuld ein Grundpfandrecht dar. Ist eine derartige Belastung im Grundbuch eingetragen, erhält der Begünstigte zu wiederkehrenden Terminen einen festgelegten Betrag vom Eigentümer gezahlt. In der Praxis kommt die Rentenschuld jedoch kaum vor.

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