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Die Rolle der Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Redaktion lknrw.de am 8. Mai 2011


Auflassungsvormerkung im Grundbuch © styleuneed - Fotolia.com

Auflassungsvormerkung im Grundbuch
© styleuneed - Fotolia.com

Eine Vormerkung ist allgemein ein Sicherungsmittel im Grundbuchrecht, das einen schuldrechtlichen Anspruch aus einem Kaufvertrag auf die dingliche Rechtsverschaffung im Grundbuch gegen anderweitige Verfügungen oder Zugriffe schützt. Solche anderweitigen Verfügungen sind insoweit unwirksam, als sie das vergemerkte Recht vereiteln oder beeinträchtigen würden. Die Vormerkung sichert dem angekündigten Recht den Rang im Grundbuch, den sie selbst besetzt. Diese Schutzwirkung tritt mit dem Antrag auf Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt, spätestens aber mit der Eintragung selbst, ein.

Der wichtigste Anwendungsfall ist die Auflassungsvormerkung. Wenn der Eigentümer eines Grundstücks dieses Grundstück an einen Käufer verkauft, müssen die Parteien den Kaufvertrag notariell beurkunden. Mit diesem schuldrechtlichen Vertrag ist noch nicht sicher gestellt, dass der Käufer tatsächlich auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Der Verkäufer könnte das Grundstück auch noch einmal an einen zweiten Käufer verkaufen. Um diese Situation zu verhindern und um zu gewährleisten, dass der erste Käufer tatsächlich als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird, vereinbaren die Parteien im Notarvertrag die Eintragung einer Auflassungsvormerkung.

Auflassung bedeutet die Umschreibung des Eigentums an einem Grundstück von dem bisherigen Eigentümer auf den neuen Eigentümer infolge eines Kaufvertrages. Diese Auflassung kann aber erst erfolgen, wenn die formalen Voraussetzungen für die Erfüllung des Kaufvertrages vorliegen. So muss die Gemeinde wegen ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts angesprochen werden, die bestehenden Belastungen des Grundbuchs zu Lasten des bisherigen Eigentümers müssen abgeklärt und aufgehoben werden, vor allem aber muss der Käufer den Kaufpreis für den Erwerb des Grundstücks an den Verkäufer zahlen. Erst dann kann er als neuer Eigentümer eingetragen werden. Um diese Zeitspanne zu überbrücken und um zu verhindern, dass in dieser Zeit im Grundbuch Verfügungen eingetragen werden, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumserwerb vereiteln könnten, wird vorläufig eine Auflassungsvormerkung zum Schutz des Käufers eingetragen. Sie wird mit der Auflassung wieder gelöscht.

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