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Abtretung einer Grundschuld

Redaktion lknrw.de am 28. Januar 2011


Die Grundschuld ist ein Verkehrsrecht und zielt grundsätzlich darauf ab, dass sie übertragen werden kann. Gerade in den letzten Jahren hat dieser Zweck zunehmende Bedeutung erlangt, als Banken die ihnen als Darlehenssicherheit bestellten Grundschulden bei problematischen Kunden an Verwertungsgesellschaften verkaufen und ihre Rechte aus der Grundschuld abtreten. Auch der Eigentümer kann eine zunächst für sich selbst zur Rangwahrung im Grundbuch bestellte Grundschuld zu Finanzierungszwecken an einen Dritten abtreten. Diese rechtsgeschäftliche Übertragung wird als Abtretung bezeichnet. Die Abtretung ist formgebunden und hängt davon ab, ob eine Brief- oder eine Buchgrundschuld bestellt wurde.

Eine Briefgrundschuld wird abgetreten durch die Übergabe des Grundschuldbriefes und eine schriftliche Abtretungsvereinbarung. Sofern sich der Brief in der Verwahrung eines Notars, Gerichts oder Kreditinstituts befindet, kann der Abtretende (Zedent) seinen Herausgabeanspruch in Bezug auf den Brief an den Erwerber (Zessionar) abtreten und ersetzt damit das Erfordernis der körperlichen Übergabe des Briefes. Die Abtretungserklärung kann auch durch die Eintragung der Abtretung im Grundbuch ersetzt werden. Dazu genügt formell die Bewilligung des bisherigen Gläubigers. Der neue Gläubiger braucht hierbei nicht mitzuwirken. Die Eintragung ins Grundbuch ersetzt aber keinesfalls die Übergabe des Grundschuldbriefes.

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, das heißt, dass alles, was im Grundbuch steht als richtig vermutet wird und alles, was nicht eingetragen ist, als nicht existent unterstellt wird. Die Abtretungserklärung ersetzt daher den öffentlichen Glauben des Grundbuchs nur dann, wenn sie in öffentlich beglaubigter Form und nicht nur privatschriftlich bekundet wird. Der Eigentümer kann der Geltendmachung des Rechts durch den neuen Gläubiger widersprechen, wenn dieser sich nicht durch eine lückenlose und auf einen eingetragenen Gläubiger zurückführende Kette öffentlich beglaubigter Abtretungserklärungen legitimieren kann. Der neue Gläubiger kann daher verlangen, dass der bisherige Gläubiger die Abtretungserklärung auf seine Kosten öffentlich beglaubigen lässt.

Die Übertragung einer Buchgrundschuld erfolgt durch die Vereinbarung der Beteiligten und der Eintragung und Umschreibung im Grundbuch. Die Umschreibung setzt die notarielle Beurkundung der Abtretung vom alten auf den neuen Gläubiger voraus.

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